Hay algo profundamente absurdo en el sistema de propiedad peruano. Una persona puede comprar un terreno, inscribirlo en Registros Públicos, pagar impuestos, tomar posesión y construir durante años, y aun así descubrir que existe otra partida, otro plano o incluso otra persona que sostiene tener derechos sobre el mismo espacio.
No es una ficción. La propia SUNARP reconoce la existencia de duplicidad de partidas y superposiciones entre predios.
El problema es que en el Perú registro y catastro no siempre han funcionado como una sola realidad. El Registro puede decir quién tiene un derecho, pero el catastro debe permitir saber exactamente dónde se encuentra ese derecho. Cuando ambas cosas no coinciden, aparece la incertidumbre.
Y la incertidumbre sobre la propiedad tiene consecuencias económicas. La investigación académica ha encontrado que unos derechos de propiedad claros y seguros favorecen la inversión y elevan el valor de los terrenos. En el Perú, además, se ha comprobado que la formalización puede aumentar el valor de las propiedades. Pero también existe otro problema: cuando las posteriores compraventas, subdivisiones o transferencias no se registran, una propiedad formal puede volver poco a poco a la informalidad.
Ahí aparece el terreno fértil para el tráfico de tierras.
El traficante no necesita solamente invadir. Puede aprovechar la confusión, la informalidad, los catastros desactualizados y los procesos interminables para ocupar, subdividir y vender. El comprador paga y después descubre que existe otro propietario, otra partida o algún derecho incompatible.
El problema también existe en el ámbito rural y minero. De hecho, el Perú ya tiene un Catastro Minero Nacional basado en coordenadas precisamente porque una concesión debe estar ubicada con precisión sobre el territorio.
Entonces surge una pregunta evidente: si podemos determinar mediante coordenadas dónde está una concesión minera, ¿por qué no podemos tener el mismo nivel de precisión para cada propiedad del país?
El caso del aeródromo Lib Mandi, en La Chutana, es interesante justamente por eso. Si la documentación confirma la existencia de derechos registrales que se superponen sobre el mismo territorio, no estaríamos solamente frente a un conflicto entre particulares. Estaríamos viendo las consecuencias de un problema mucho más profundo.
El Perú tiene demasiadas entidades administrando información sobre el territorio y todavía no ha conseguido convertirlas en una verdadera base territorial única. Podemos terminar teniendo diferentes versiones oficiales de un mismo espacio.
Y eso es inaceptable.
La solución no es crear más trámites ni más oficinas. Es integrar lo que ya existe. SUNARP, COFOPRI, municipalidades, gobiernos regionales, entidades agrarias, la SBN, INGEMMET y las demás instituciones deben trabajar sobre una misma cartografía nacional, con coordenadas precisas y actualización permanente.
Antes de reconocer un nuevo derecho, el Estado debería poder comprobar automáticamente qué derechos existen sobre ese lugar. Y cuando haya superposiciones históricas, debería existir un procedimiento rápido para resolverlas.
La propiedad no consiste solamente en tener un título. Consiste en saber exactamente dónde está lo que uno posee y tener la certeza de que el Estado no reconocerá el mismo espacio como propiedad de otra persona. Eso es seguridad jurídica.
Y mientras el Perú no consiga ordenar su territorio, seguirá dejando un enorme espacio para la informalidad, los litigios y el tráfico de terrenos. Un Estado moderno debería tener una sola verdad sobre su territorio. Y debería saber exactamente quién tiene derecho a qué.
(*) Abogado, Ph. D (c)
